L'art. 46 del dal D.P.R. n. 380 del 2001¹ (di seguito, "Testo Unico dell'Edilizia" o "TUE") dispone che: "gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria".

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A norma dell'art. 47 del medesimo TUE: "Il ricevimento e l’autenticazione da parte dei notai di atti nulli previsti dagli articoli 46 e 30 e non convalidabili costituisce violazione dell’articolo 28 della legge 16 febbraio 1913, n. 89, e successive modificazioni, e comporta l’applicazione delle sanzioni previste dalla legge medesima".

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I più recenti orientamenti giurisprudenziali considerano valido l'atto di compravendita laddove lo stesso riporti la prescritta dichiarazione dei titoli in virtù del quale l'immobile compravenduto sia stato edificato o successivamente modificato, anche ove l'edificato sia difforme da quanto autorizzato tramite i predetti titoli edilizi.

In particolare, con la sentenza a Sezioni Unite n. 8230 del 2019 (recentissimamente confermata con sentenza Cass. Sez II, n. 30425 del 17 ottobre 2022) la Corte di Cassazione, ha affermato che la nullità comminata dall'articolo 46 del TUE e dall'articolo 40, comma 2, della Legge n. 47 del 1985 deve qualificarsi come nullità "testuale" (ossia prescritta da specifiche norme di legge e quindi riconducibile all'art. 1418, comma 3, c.c).

Pertanto, l’atto di trasferimento di diritti reali relativi a edifici abusivi è valido in presenza di una dichiarazione veritiera in ordine all'esistenza dei titoli abilitativi effettivamente riferibili all'immobile compravenduto, a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata rispetto ai titoli stessi.

Prima della pronuncia delle Sezioni Unite, si era riscontrato un vivace dibattito dottrinale caratterizzato da difformi orientamenti giurisprudenziali che ha visto confrontarsi due teorie in radicale contrapposizione.

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